– Сергей, мы часто слышим понятия земельная доля и общая собственность. Я всегда считала, что есть «мое», а есть «общее». Видимо, здесь это не применимо?
– И да, и нет. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором. Основной признак общей собственности – множественность правообладателей, то есть на один объект существует одно вещное право, принадлежащее одновременно нескольким лицам. Общая собственность с определением долей в праве собственности является долевой собственностью, без определения долей в праве общая собственность является совместной.
К сожалению, и в юридической литературе и зачастую на практике, руководствуясь теорией «реальных и идеальных долей», смешивают понятия «доля в праве общей собственности» и «часть недвижимой вещи». Таких объектов вещных прав, как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля» не существует. Доля в праве – это умозрительная, идеальная конструкция, призванная регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной вещи – квартиры, дома, земельного участка. Доли определяются в праве общей собственности согласно пункта 2 статьи 244 ГК РФ, но не в самой недвижимой вещи. Доля в праве выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров площади).
– Как именно проходит регистрация права общей долевой собственности?
Регистрация осуществляется внесением в ЕГРП отдельной записи о доле каждого из сособственников, что удостоверяется свидетельствами о государственной регистрации права, выдаваемыми каждому из них. При внесении записи и заполнении свидетельства в графе «Вид права» указывается – «общая долевая собственность», а также проставляется размер доли по общему правилу в виде правильной простой дроби. Имеющиеся в ЕГРП сведения об остальных участниках долевой собственности отражаются на обороте свидетельства о государственной регистрации права: указываются полностью их фамилии, имена, отчества и размер принадлежащих им долей в праве. Указанные сведения дополнительно подписываются государственным регистратором и скрепляются гербовой печатью регистрирующего органа. Если записи о праве иных участников долевой собственности в ЕГРП отсутствуют, то на обороте свидетельства указывается «не зарегистрировано».
– Чем определяется порядок регистрации права долевой собственности?
– Способом приобретения и моментом возникновения права. Если право возникает с момента регистрации, все указанные собственники должны одновременно подать заявления о государственной регистрации права. Заявления могут быть поданы на одном бланке. При этом запись о праве каждого из долевых собственников идентифицируется одним номером государственной регистрации.
Если право возникает не с момента государственной регистрации, а например, при наследовании или в случае регистрации права, возникшего до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации), каждый из сособственников может обратиться за регистрацией своей доли в праве независимо от остальных участников общей долевой собственности. При этом запись о праве каждого будет идентифицироваться самостоятельным номером государственной регистрации. Лицо, которое приобрело долю у одного из участников общей долевой собственности, также подает заявление о регистрации независимо от остальных.
Если я хочу продать свою долю, то должна ли я предлагать другим сособственникам?
– При возмездном отчуждении доли постороннему лицу остальные участники общей собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Согласно пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Вывод: особенности регистрации права долевой собственности заключается в следующем:
– заявление о регистрации подает каждый из участников общей собственности;
– в отношении каждого из них в реестр вносится отдельная запись;
– каждый может получить свидетельство о регистрации права с указанием его доли;
– на обороте свидетельства указываются остальные сособственники;
– при возмездном отчуждении доли проверяется соблюдение преимущественного права покупки.
